نظرة مستقبلية: سوق عقاري في مرحلة تحول نحو النضج
رغم التحديات الاقتصادية وتغير السياسات، يواصل السوق العقاري في القاهرة إظهار مرونة واستدامة لافتة. تتكيف الشركات والمطورون مع الطلب المتغير والظروف الجديدة، مما يهيئ بيئة استثمارية أكثر نضجًا وجاذبية على المدى الطويل.
القطاع السكني في القاهرة: تسليمات مستقرة وإيجارات مرتفعة
يواصل السوق السكني في القاهرة أداءه القوي خلال الربع الأخير، حيث تم تسليم نحو 7,300 وحدة سكنية جديدة، ليصل إجمالي المعروض السكني إلى 309,100 وحدة. ومن المتوقع أن يشهد النصف الثاني من العام إضافة 21,750 وحدة جديدة، ما يعزز ديناميكية العرض في السوق.
الأسعار والإيجارات
تواصل أسعار البيع تحركها بالتوازي مع معدلات التضخم، مسجلة زيادات سنوية ملحوظة في مدينة 6 أكتوبر (18%) والقاهرة الجديدة (15.9%). في المقابل، شهدت الإيجارات ارتفاعًا يفوق التضخم، حيث قفزت بنسبة 25.5% في أكتوبر و17.7% في القاهرة الجديدة، مما يعكس الطلب القوي على الإيجار مقارنة بتحديات الشراء.
ورغم استمرار الطلب القوي على الوحدات المؤجرة، ظهرت تحديات في القدرة الشرائية بسبب بطء نمو الأجور مقارنة بالتضخم. استجابة لذلك، يتجه المطورون إلى تنويع محافظهم الاستثمارية عبر التوسع خارج القاهرة إلى وجهات مثل الساحل الشمالي والبحر الأحمر، بل وحتى الأسواق الدولية، لتقليل المخاطر واغتنام فرص الطلب الجديدة.
السياسات المالية وتأثيرها
من المتوقع أن تؤدي السياسات المالية الجديدة — مثل رفع ضريبة القيمة المضافة على خدمات البناء من 5% إلى 14% وإلغاء دعم الغاز — إلى زيادة تكاليف الإنشاء، مما قد يدفع المطورين إلى إعادة تقييم الأسعار والجداول الزمنية للمشروعات خلال الفترة القادمة.
القطاع التجاري (الريتيل): زخم إيجابي وتطور في مزيج المستأجرين
شهد قطاع التجزئة في القاهرة توسعًا ملحوظًا بإضافة 12,600 متر مربع خلال الربع الثاني، ليصل إجمالي المساحات التجارية إلى 3.2 مليون متر مربع. ومن المتوقع تسليم 86,700 متر مربع إضافية قبل نهاية العام، يتركز معظمها في القاهرة الجديدة.
سجلت الإيجارات نموًا سنويًا صحيًا بلغ 7.6% في المولات الرئيسية، و7.2% في المولات الإقليمية الكبرى، و8.6% في المراكز المجتمعية. كما انخفض معدل الشواغر من 9.2% إلى 7.2%، ما يعكس تحسنًا في الطلب وثبات المستأجرين.
يعيد المالكون — خصوصًا في المراكز الصغيرة — توازن مزيج المستأجرين عبر تقليل الاعتماد على المطاعم والمقاهي (F&B) وتوسيع التنوع التجاري لجذب شرائح أوسع من الزوار. كما يتعاون المطورون مع علامات تجارية مرموقة لإنشاء وجهات تسوق وتجارب متكاملة، مثل شراكة شركة مراكز (Marakez) مع المصممة عزة فهمي لتطوير نادي شاطئ “راملا” في رأس الحكمة والمقرر افتتاحه عام 2026.
يظل الساحل الشمالي مختبرًا حيويًا لتجارب التجزئة الجديدة، مدعومًا بالإنفاق المرتفع للسياح المحليين والدوليين. وبشكل عام، يواصل القطاع التجاري مساره الإيجابي مع تحسن المعطيات الاقتصادية وارتفاع ثقة المستهلكين.
القطاع الفندقي: نمو قياسي بدعم من انتعاش السياحة
ارتفع المعروض الفندقي في القاهرة إلى نحو 28,400 غرفة خلال الربع الثاني، مع افتتاح كل من فندق “جيزة بالاس” (860 غرفة) و**”حياة سنتريك كايرو ويست”**، فيما يُتوقع إضافة 970 غرفة جديدة خلال النصف الثاني من 2025.
ورغم التحديات الإقليمية، أظهرت المؤشرات أداءً قويًا، حيث ارتفع معدل الإشغال بنسبة 2.8% على أساس سنوي، وزاد متوسط سعر الغرفة اليومي (ADR) بنسبة 14.9%، بينما ارتفع العائد لكل غرفة متاحة (RevPAR) بنسبة 20.1%.
استقبلت مصر 8.7 مليون زائر في النصف الأول من 2025، بزيادة 24% سنويًا، ما يعزز مكانتها كوجهة سياحية رئيسية. استجابة لذلك، يتجه المطورون إلى إطلاق علامات فندقية محلية داخل مشروعات متعددة الاستخدام لتقديم تجارب متجذرة ثقافيًا ومتميزة، مما يمنحهم تحكمًا أكبر في التشغيل والهوية.
القطاع الإداري: نمو حذر وطلب متزايد
شهد سوق المكاتب توسعًا محدودًا خلال الربع الثاني مع التركيز على استكمال المراحل القائمة، حيث تمت إضافة 83,000 متر مربع من المساحات القابلة للإيجار، معظمها في القاهرة الجديدة، ليرتفع إجمالي المعروض إلى 2.28 مليون متر مربع.
انخفضت نسب الشواغر إلى 7.4%، بينما وصلت في المكاتب الفاخرة إلى 4.5% فقط. وتركز الطلب على الشركات الباحثة عن مساحات أكبر، خاصة الوافدة حديثًا إلى السوق.
ارتفعت إيجارات المكاتب من الدرجة الأولى بنسبة 4.7% سنويًا لتصل إلى 334 دولارًا للمتر المربع، بينما سجلت المكاتب الفاخرة زيادة مشابهة بنسبة 4.6%. ويظل قطاع الخدمات والأعمال الخارجية (Outsourcing & BPO) محركًا رئيسيًا للطلب، مع توقع إضافة 143,200 متر مربع جديدة بنهاية العام لتلبية الاحتياجات المتنامية.
إن توازن العرض والطلب، وتنوع المشروعات، وارتفاع جودة التطوير — كلها مؤشرات تؤكد أن السوق المصري يسير بخطى ثابتة نحو مرحلة جديدة من النمو المستدام.
